Urbanismo.
Intendencia propone a la Junta construcciones de más pisos en La Pastora y entre Punta Ballena y Laguna del Diario
Los edificios mantendrán el mismo volumen de ocupación
Diario El País, Montevideo, Uruguay - 9/8/2007
MALDONADO MARCELO GALLARDO
El intendente de Maldonado, Óscar de los Santos, propuso a la Junta Departamental cambiar las normas de construcción y permitir edificios de mayor altura en varias zonas de Punta del Este y entre Punta Ballena y Laguna del Diario.
De los Santos remitió el martes el proyecto de decreto a la Junta Departamental. Según la iniciativa, en la zona de La Pastora, por ejemplo, la altura máxima de construcción pasó de 45 a 54 metros y en el fraccionamiento Lobos cambió de 45 a 60 metros. En ambas áreas existe una fuerte presión de los inversores para construir en altura.
La mayor modificación, tanto en altura como ocupación de los predios, se propone en dos fajas a ambos lados de la ruta 93, entre la Laguna del Diario y la ruta Panorámica por el Sur, y entre la Laguna del Diario y el entronque con Camino Lussich al Norte.
Se intenta priorizar al trazado de la ruta 93 (tramo de la doble vía Montevideo-Punta del Este) como un nuevo polo de desarrollo inmobiliario, que también alcanza a la zona de Punta Ballena.
En una primera faja hasta los primeros 100 metros sobre la ruta 93, se habilita la construcción de edificios de planta baja y tres niveles, de hasta 12,50 metros de altura. Hasta ahora se podían construir dos niveles (7 metros).
A partir de los 100 metros de cada lado de la ruta se propone habilitar la construcción de bloques de hasta 10 pisos, aumentando de forma considerable el factor de ocupación total del 40% actual al 198%.
El proyecto de decreto también incluye cambios a la ordenanza en zonas lindantes con las grandes arterias de tránsito de Maldonado y Punta del Este, en Punta Ballena y Laguna del Sauce y en los centros residenciales y comerciales.
En cuanto a la clasificación del territorio, la administración De los Santos apunta a modificar las características tributarias de las denominadas "chacras marítimas", cuyos propietarios en la actualidad enfrentan una insignificante carga de impuestos como de tasas municipales.
La propuesta se basa en tres puntos, según explicó Enrique Pérez Morad, secretario general del municipio.
"En primer lugar, la defensa de determinados recursos estratégicos naturales, como los espejos de agua dulce. Hablamos de la Laguna del Sauce y su zona periférica, la laguna Garzón, la Laguna de José Ignacio y la Laguna del Diario. El segundo lugar, la aplicación de una justicia tributaria: no es justo que las chacras marítimas tributen igual que un pequeño campo con vocación productiva", dijo el jerarca.
"Como tercer pilar, crear las condiciones propicias para fomentar la inversión y fomentar fuentes de trabajo", agregó.
La Pastora y Lobos. El paquete de medidas contiene la más importante modificación en las reglas de construcción en La Pastora y Los Lobos, desde aquella que hizo en 1991 la administración del intendente Domingo Burgueño.
En la nueva reformulación, La Pastora está delimitada por la Avenida Orlando Pedragosa Sierra (Parada 5), la rambla Claudio Williman, rambla Lorenzo Batlle Pacheco y la calle 32 de la península.
Se trata de la prolongación de la península y en ella se encuentran varias de las principales edificaciones en altura del balneario, tanto sobre la rambla de Playa Brava como la rambla de Playa Mansa.
Junto con los cambios en alturas también aumenta el área mínima para la construcción: de 3.000 a 4.000 metros cuadrados, manteniéndose el mismo factor de ocupación total del suelo: 510%.
Es decir que en un predio de 4.000 metros cuadrados (mínimo para poder construir un edificio en altura) sólo podrá contener a un complejo de 20.400 metros cuadrados.
En tanto, en el fraccionamiento Lobos -un predio de 25 hectáreas donde actualmente se levantan tres torres de 24 pisos (Le Parc, Torre Lobos y Tiburón III)- hay dos torres proyectadas para construirse en el corto plazo.
En este caso se apunta a lograr una menor ocupación del suelo a favor de la altura.
Las ocupaciones, sostiene el proyecto, bajarían al 12,8% en el factor de ocupación total del suelo, lo que significa, "en términos reales que un solar de 7.000 metros cuadrados sólo ocuparía 900 metros cuadrados edificados".
Las alturas, en este caso, pasarán de los 45 metros a los 60 metros, un poco menos que la dispuesta para las torres Le Parc, Tiburón III y Lobos.
punta ballena. La propuesta crea una zona reglamentaria que abarca las cuencas de las lagunas del Sauce y del Diario, Punta Ballena, los fraccionamientos de Chihuahua, El Pejerrey, Cabañas de Tío Tom, Club del Lago, Ocean Park, Sauce de Portezuelo, La Capuera y el aeropuerto internacional de Laguna del Sauce.
A los efectos de establecer nuevos parámetros de edificación se crean tres subzonas: Punta Ballena, Laguna del Sauce, Laguna del Diario y el entorno de las vías principales.
En este último caso se trata de una faja de 100 metros de ancho de cada lado de la ruta 93, desde Laguna del Diario hasta su entronque con el denominado "Camino Hospital Marítimo".
Aquí se incluye la zona de Piedras del Chileno donde actualmente se proyecta la construcción del puerto, hotel con casino privado y un fraccionamiento.
En la zona de Laguna de Sauce se mantienen los criterios que habilitan sólo la construcción de viviendas unifamiliares y una altura máxima de 7 metros.
Sobre las vías principales se podrán construir viviendas de hasta cuatro plantas con una altura máxima de 12 metros.
En la zona de Laguna del Diario, que no se encuentre sobre las vías principales, sólo se admitirán viviendas unifamiliares desarrolladas en un predio mínimo de una hectárea.
La mayor modificación se encuentra en la faja de Punta Ballena a Laguna del Diario. En este punto se habilita la denominada Faja A, una zona de 100 metros a cada lado del trazado de la ruta 93, por el sur entre la Laguna del Diario y la Ruta Panorámica de Punta Ballena, y por el norte entre la Laguna del Diario y el entronque de la ruta 93 con Camino Lussich. En esos padrones se podrán construir, en superficies iguales o mayores a 5.000 metros cuadrados, dos bloques de tres niveles y planta baja con altura máxima de 12,5 metros.
En la Faja B (100 metros a partir de los límites establecidos para la faja A), la superficie mínima para construir es de una hectárea. En ella se podrán construir hasta dos bloques con una altura máxima de 28,60 metros. En la actualidad no existe esta posibilidad limitándose a casas unifamiliares de dos plantas.
Las cifras
60 son los metros que se permitirán construir en fraccionamiento Lobos. Hasta ahora se podían 45. Hay varios proyectos de inversión
54 es la máxima altura que podrá construirse en La Pastora, en Punta del Este. Las normas actuales habilitan 45 metros.
Quieren crear un polo comercial
La nueva norma también apunta a mejorar la viabilidad -tanto desde el punto de vista comercial como residencial- de la zona circundante al Punta Shopping.
Las autoridades municipales consideran que los propietarios de toda esa zona fueron perjudicados, ya que los inmuebles bajaron su valor de manera considerable.
Actualmente está prohibida la construcción de complejos comerciales en toda esa zona. Sin embargo, con la nueva propuesta apunta a crear una especie de polo comercial, habilitando la construcción en una serie de manzanas: desde la 580 a la 590, más la 594 y la 1.850.
Allí, de aprobarse el proyecto en la Junta Departamental, se autorizará la edificación de bloques bajos, que tengan una altura máxima de nueve metros. Eso quiere decir: planta baja y dos pisos.
La ocupación total (FOT) es del 100% y un factor de ocupación del suelo del 35%.
De alguna manera, los cambios revitalizarían la zona y el valor de las propiedades aumentaría.
Cambios en las reglas actuales
En la zona de La Pastora (delimitada por Av. Pedragosa Sierra, rambla Williman, rambla Lorenzo Batlle Pacheco y la calle 32) la altura de las construcciones podría aumentar de 45 a 54 metros. El área mínima para construir pasará de 3.000 a 4.000 metros cuadrados. Se mantiene el mismo factor de ocupación total.
En el fraccionamiento Lobos (un predio de 35 hectáreas donde actualmente están las torres Le Parc, Torre Lobos y Tiburón III, y donde se proyectan dos torres más), se apunta a una menor ocupación del suelo en favor de la altura. La altura aumentará de 45 a 60 metros.
Se intenta priorizar también el área de la Laguna del Diario hasta Punta Ballena, en el entorno de la ruta 93. El plan dispone dos fajas con reglas distintas de construcción en ambos lados de la ruta. La faja A, hasta los primeros 100 metros, se permiten edificaciones iguales o superiores a 5.000 metros cuadrados: dos bloques de tres niveles y planta baja, con altura máxima de 12,5 metros. La faja B, a partir de los 100 metros, habilita la construcción de hasta dos bloques con una altura máxima de 28,60 metros.
La idea es crear un nuevo polo de desarrollo inmobiliario a los costados de la ruta 93, en el tramo de doble vía Punta del Este-Montevideo.
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Arquitectura (Clarín-Argentina)
